Ya es vigente el Valor de Referencia como nueva base impositiva

Tal y como anunció el BOE en su número 164 del 10 de julio de 2021, el primero de enero del presente año entró en vigor la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (la motivación de esta ley es mucho más extensa de lo que abordamos en este artículo en el que nos centramos en los aspectos de la misma que afectan únicamente al pago de los impuestos ITP y ISyD) aprobada por las Cortes Generales el día anterior, y con ella el nuevo Valor de Referencia que, sobre el papel y hasta que el Tribunal Constitucional diga lo contrario, servirá de base imponible en el caso de las Transmisiones Patrimoniales (ITP), así como en las Sucesiones y Donaciones de inmuebles (ISyD).

Haciéndonos eco de aquel anuncio, ya en anteriores artículos tratamos de explicar las raíces subyacentes en la prolongada controversia que ha ido generándose alrededor de la base impositiva que debía aplicarse a dichos impuestos, así como los pasos a seguir ante el devengo de los mismos en consonancia a la nueva legislación.

Vamos a tratar ahora de centrar el tema una vez hemos conocido algunas particularidades que se han evidenciado con la entrada en vigor de la citada Ley y como consecuencia de su aplicación en casos reales que hemos podido verificar a lo largo de su todavía corta andadura.

valor referencia

Como ya es sabido, lo que la Ley 11/2021 ha hecho básicamente en el ámbito específico del ITP y del ISyD, es sustituir el “valor real” del inmueble como base imponible por un “valor de mercado”, al cual han bautizado como “valor de referencia”, obtenido a partir de datos facilitados por Registradores y Notarios, cuyo lema “nihil prius fide”, reviste a la nueva base impositiva de una legitimidad que de primeras, nos parece feo contradecir. Amparado en tan honorable y prestigioso origen (aunque en contra de la extensa jurisprudencia al respecto) presupone el legislador que en la práctica resultará irrelevante visitar los inmuebles para determinar el valor de mercado, alías valor de referencia, que se declara para más inri, como el menor de los posibles a efectos recaudatorios. De ahí para arriba, lo que quieran; de ahí para abajo, primero pague y después recurra.

Al margen de estas elucubraciones y entrando en lo puramente pragmático (que muy seguramente será lo que más interese a nuestros lectores), el catastro ha colgado en su página web un sencillo aplicativo para facilitar a los interesados la consulta de los valores de referencia, los cuales se actualizarán año a año para todo el territorio español. Para hacer uso de la aplicación, es suficiente con identificarse advirtiendo que no somos un robot, señalar una finalidad (efectos informativos por ejemplo) junto con la fecha de valor y finalmente indicar la referencia catastral del inmueble sobre el que se desea hacer la consulta. Tras estos sencillos pasos, el programa automáticamente genera un archivo pdf con el detalle.

A partir de aquí, la primera sorpresa con la que nos topamos es que en un número no desdeñable de ocasiones, más de lo esperado, el programa nos dice que “no existe valor de referencia” por circunstancias técnicas que no aclara y genera lo que llaman un “Certificadao de inexistencia de Valor de Referencia” con la siguiente advertencia: “este hecho (el de la inexistencia del valor de referencia) no tiene ningún efecto jurídico o fiscal por sí mismo”. Es decir, y esto lo añadimos nosotros: no nos libramos de pagar el impuesto.

En cuanto a las circunstancias técnicas que impiden disponer en estos casos del valor de referencia, también se lo podemos aclarar nosotros. Consiste llanamente en que la base de datos proporcionada por Notarios y Registradores no es omnipotente ni infinita, sino algo menos, y para según que inmuebles, no existen testigos homogeneizables suficientes para aplicar con garantías el método de comparación que es a fin de cuentas el método usado por el programa para obtener un valor unitario promedio del entorno. Aunque no nos atrevemos a señalar el alcance de esta limitación, si podemos aventurar que el certificado de inexistencia será más habitual en pequeños municipios que en los grandes. En teoría a este valor unitario promedio, el programa aplica unos coeficientes reductores y el unitario corregido y ponderado es el que finalmente multiplica por la superficie catastral para obtener el valor de referencia. El mecanismo es muy similar al empleado en la obtención de los valores catastrales que rigen otros impuestos como el IBI, pero en este caso los coeficientes de minoración del valor de mercado serán mayores al 50% que aplica para el valor catastral.

A partir de aquí, la pregunta que surge de inmediato es: ¿cómo proceder cuando el programa no genere un valor de referencia? Pues bien, en este caso, el contribuyente podrá seguir tributando como antes en base al valor de la escritura, considerándose nominalmente ahora, no como valor real sino como posible valor de mercado para salvar así el espíritu de la nueva Ley que pretende acabar, entre otras cosas, con la indefinición jurídica de valor real. En consecuencia, será nuevamente la hacienda autonómica la que revise en estos casos el valor declarado por el contribuyente en la autoliquidación. En caso contrario, es decir, cuando el aplicativo de catastro proporcione el valor de referencia, el contribuyente tendrá que, en primera instancia, presentar la autoliquidación en función de dicho valor y si no está de acuerdo, puede impugnar la misma solicitando su rectificación. En caso de no presentar autoliquidación o de hacerlo por un valor inferior al de referencia, también se puede recurrir la liquidación que nos notifique la administración, aunque en este caso dicha liquidación vendrá acompañada de intereses de demora y muy posiblemente de una sanción. En cualquier caso, y como ya apuntamos, la carga de la prueba recae sobre el contribuyente y es este el que debe demostrar que el valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de su inmueble. Por nuestra experiencia en el sector, nos atrevemos a aventurar que en el caso de inmuebles nuevos o bien conservados, el valor de referencia se situará muy probablemente por debajo del valor de mercado, pero en el resto de los casos resultará casi seguro mayor ya que sin visita presencial, no se puede tener en cuenta las particularidades de cada inmueble más allá de su ubicación y antigüedad. Así, se dará la paradoja que el aplicativo generará el mismo valor unitario para dos pisos ubicados en el mismo inmueble independientemente de que uno esté recién reformado y el otro vandalizado (valga el ejemplo extremo).

Una vez más, GTI Zaragoza pone a disposición de sus clientes y colaboradores, nuestro departamento técnico, con amplia experiencia en el sector de las valoraciones periciales, que determinará el valor de mercado del inmueble afectado por el impuesto para que sirva como base impositiva, redactar la prueba pericial y si fuese necesario, ratificarla ante un juez. Para hacerse una idea aproximada de valor de su vivienda puede usar nuestro valorador online.

CONSEJO: ENCARGUE UNA TASACIÓN PARA ADJUNTAR A LA ESCRITURA O SIMPLEMENTE GUARDELA PARA PODER EMPLEARLA POSTERIORMENTE COMO PRUEBA.